Byty s předzahrádkou jsou horké zboží. Na co si pozor?

Už dávno neplatí, že předzahrádky jsou jen nový způsob, jak developeři vydělávají více peněz. Není ale předzahrádka jako předzahrádka.

Nedoceněné zboží

Podle mojí zkušenosti se jedná o opomíjený typ nemovitosti. Vždyť koho by také napadlo hledat byt v přízemí. Nicméně, málokdo si uvědomuje, že jsou i přízemní byty, které mají předzahrádku. A takový byt s předzahrádkou, to už je jiná…

Byty s předzahrádkou vznikly z ekonomických důvodů: Developeři si říkali, jak by mohli zlepšit prodejnost přízemních bytů. A tak vymysleli, že k nim udělají předzahrádku, což je z jejich pohledu vlastně oplocená část pozemku, který by před domem stejně zůstal nevyužitý. Byty s předzahrádkou jsou segment sám o sobě, který, když už se o nich vede diskuze, vzbuzuje spoustu emocí. Jedna skupina lidí říká, že je to zbytečná věc – stejně tam na vás každý kouká a z horních pater k vám padá odpad. Druhá skupina to naopak cení, jelikož předzahrádka zvětšuje prostor k žití.

Sám vlastním byt s předzahrádkou, v němž jsem dlouho bydlel a nyní ho pronajímám. Ze zkušenosti mohu říct, že taková předzahrádka je velmi fajn. V létě všichni sousedi říkají „no jo, vy máte tu předzahrádku, to se máte,“ a v zimě to negativa nemá – prostě na ní nechodíte, tak jako sousedi nechodí na balkon. Takže suma sumárum: je to super benefit v kvalitě bydlení.

Zahrádky z pohledu realitního trhu

Ale abych se vrátil k postavení bytů s předzahrádkou na realitním trhu. Už dávno vymizel dříve převládající názor „alespoň je tam ta předzahrádka, když už je to v tom přízemí.“ Naopak, každý zájemce, který se na takový byt přijde podívat ho poptává právě kvůli té předzahrádce. Tato situace se opakuje bez ohledu na to, zda se jedná o byt na prodej či na pronájem.

Nemůžu se nezmínit, že také z investičního hlediska představují byty s předzahrádkou velmi zajímavou příležitost. Představte si ulici bytových domů: Kolik tam asi ve všech patrech bude bytů 3+kk, 2+kk, 4+kk nebo 1+kk? A kolik je tam bytů s předzahrádkou? Samozřejmě méně. A z podstaty věci vždy jen omezené množství. A to, čeho je omezené množství, si snáze hledá zájemce v jakékoliv době.

Na co si dát pozor

Byty s předzahrádkou prodávám vždy rád. Pokud váháte nad tím, zda takový byt koupit, nerozmýšlejte. Taková nemovitost vás snad nikdy nemůže zklamat. Nicméně i předzahrádka může mít svá speficika, a to jak právní, tak i stavebně-technická.

Když kupujete byt s předzahrádkou, nezapomeňte si zkontrolovat, v jakém právním režimu předzahrádka je. Může se totiž jednat o  samostatně vymezený pozemek nebo o právo výlučného užívání části společnéhopozemku. Jakkoliv nebude při běžném pohledu mezi předzahrádkami rozdíl, tak z pohledu formy vlastnictví a v případě převodu jsou rozdíly následující:  

Samostatně vymezený pozemek – v takovém případě je předzahrádka ve vlastnictví majitele daného bytu, který s ní může libovolně nakládat. Nicméně tím, že pozemek lze samostatně převádět, tak na něj při převodu nesmíte zapomenout. Pokud ho např. neuvedete do kupní smlouvy k bytu, tak se vlastnictví k pozemku nepřevede!

Právo výlučného užívání – v tomto případě se vaše předzahrádka nachází na pozemku, který je ve společném vlastnictví všech vlastníků jednotek (bytů nebo nebytových prostor) v daném domě. U takového pozemku nejste výlučnými vlastníky, pozemek patří všem členům SVJ a samotné užívání pozemku je určeno právem výlučného užívání k části pozemku o určité výměře. V případě převodu automaticky jako věc vedlejší následuje věc hlavní – byt.

Další věcí na kterou byste se měli při koupi bytu s předzahrádkou zaměřit, je to, kde (na čem) je předzahrádka umístěna. Někdy se totiž stává, že předzahrádky jsou postaveny např. nad garážemi. Z toho vyplívá nejedno omezení. Nemůžete například libovolně „kopnout do země“a dát si na zahradu co chcete.Vezměte si třeba takový běžný nadzemní bazén o průměru 3,6 m, který má objem 11 m³. To je hmotnostminimálně 11 tun soustředěná na poměrně malém prostoru, a to by nemuselo být v souladu s konstrukčnímřešením garáže, na níž takový bazén postavíte. Jistě tato informace bude uvedena v pokynech, které developer vlastníkům dává při předání bytů, takže doporučuji je pozorně přečíst (při prodeji je mít připravené a při koupi je vyžadovat). Druhá varianta je ta, že vaše předzahrádka bude „běžný kus země“ a tam už by vás nic limitovat nemělo. Snad jen eventuální umístění některých inženýrských sítí, což ale nebývá úplně běžné. Na takovém pozemku si můžete udělat klidně i zapuštěný bazén. A takový byt s bazénem, to už je pořádné WOW! Nebo zde můžete umístit zahradní domek. V obou případech ale nezapomeňte na úkony nezbytné z pohledu Stavebního zákona, které mohou instalaci zapuštěného bazénu nebo stavby zahradního domku doprovázet.