Pronajímáme velký byt. Čím je to specifické?

Realitní investoři nejčastěji pořizují byty 2+kk. Důvodem je samozřejmě dostupnější pořizovací cena i široká základna a velká variabilita potenciálních nájemníků, od jednotlivců až po rodiny s velmi malými dětmi. Těchto bytů je v developerských projektech navíc vždycky ze všech nejvíce, je to tedy takový investorský mainstream. Pojďme se ale podívat na specifičtější (a zábavnější) segment, a sice byty 3+kk a větší. Investovat do nich a dobře je spravovat je o něco těžší, určitě ale stojí za zvážení.

Větší byty, větší specifika

Větší byty mají menší základnu poptávajících. To je prostý fakt a pro vás, jako investora, to znamená jednoduchou rovnici: když nepronajímáte levně, obsadit větší byt zpravidla chvíli trvá. Na to byste rozhodně měli být připraveni ne jen psychicky, ale také ekonomicky. Investování do většího bytu úplně vylučuje vaši finanční závislost na příjmu z tohoto pronájmu, byť částečnou. V opačném případě se vystavujete riziku, že uzavřete smlouvu s nevhodným nájemcem jen proto, aby již začal běžet nájem. A víme, že takovýto unáhlený krok se může pronajímateli velmi nevyplatit.

Určující je, že zájemci v tomto segmentu jsou na pronajímané nemovitosti nesrovnatelně přísnější. Mají peníze a mají také nároky. Při pronájmu velkého bytu byste tedy neměli nic podcenit. Zdánlivě malá chyba, jako například nedostatečně vybavená kuchyně, vás bude stát velké peníze (a trápení). Častým problémem také bývá parkování. Pokud uvažujete o koupi většího bytu v novostavbě a máte tu možnost, určitě se vyplatí pořídit dvě parkovací stání. Lze totiž důvodně předpokládat, že lidé, kteří jsou ochotni a schopni platit vyšší nájem, budu dnes již mít dvě auta. A že chybějící parkování pro ně nemusí být jen nepříjemností, ale i nepřekonatelnou překážkou. Podobně to pak funguje také u sklepa – pokud můžete, berte. Vaši nájemníci budou s velkou pravděpodobností mít kola, lyže i spoustu dalších věcí, které budou potřebovat někde uskladnit. Pokud vše vsadíte na to, že si nájemníci, kteří platí za pronájem bytu měsíčně např. 35 000,- Kč + poplatky budou chtít dát kola na balkon, vyvedou vás z omylu.

Velké byty se nevyplatí kompletně zařizovat nábytkem. Taková investice je vzhledem k výnosu neúměrná a riziko, že ji budoucí nájemník ani neocení, příliš vysoké. Nelze totiž dopředu říct, zda nájemníkem bude náročný pár nebo rodina s jedním, dvěma nebo více dětmi nebo třeba i se seniorem. Každý takový nájemník má pochopitelně jiné nároky na nábytek. Co dává smysl pořídit, jsou vestavěné skříně a úložné systémy, jako je šatna či potravinová skříň. Ostatně, kuchyně bez kompromisů je u velkého bytu samozřejmostí. A když jsme u toho, bez čeho se velký byt neobejde, nesmíme zapomenout na větší počet koupelen a toalet. U novostaveb na byt 4+kk s jednou koupelnou a jednou toaletou raději rovnou zapomeňte, standardem se stávají dvě toalety i ve 3+kk.

S náročností nájemníků pak souvisí také celkový servis nemovitosti. Při každé výměně nájemníka je nutné byt uvést do perfektního stavu. V tomto segmentu více než jinde platí, že chcete-li mít nároky na nájemce, musíte mít velmi přísné nároky především na sebe, jako pronajímatele a svůj produkt.

Koho čekat

A kdo je typickým poptávajícím v segmentu bytů 3+kk a větších? Zaprvé, a to vás jistě nepřekvapí, jsou to rodiny s dětmi. V prémiových projektech často cizí státní příslušníci, kterým na bydlení přispívá zaměstnavatel – typicky nadnárodní korporace, v níž je jeden z rodičů zaměstnán na místě tak lukrativním, že kvůli němu přesidluje celou rodinu do České republiky. Počítat je v tomto segmentu ale také nutné s poptávkou po spolubydlení – colivingu. Vzhledem k tolik diskutované situaci na trhu s bydlením zkomplikované nedostatečnou výstavbou tento způsob bydlení dostává v současnosti zcela nový rozměr. Zatímco ještě před pár lety byl fenoménem studentů, dnes již takto bydlí spousta absolventů i lidí zaměstnaných. Třetí z hlavních skupin poptávajích pak jsou firmy. Není výjimkou, že se větší byty využívají jako zázemí IT firem a fungují vlastně jako společenské Huby – specifická coworkingová centra. Jakého poptáváte nájemníka byste si samozřejmě měli alespoň částečně ujasnit ještě před uvedením nabídky na trh.

Závěrem

Rozhodnete-li se investovat do většího bytu, buďte připraveni klást sami na sebe vyšší nároky. Vaše investice nebude dávat smysl, pokud nabídka, kterou uvedete na trh, nebude skvělá. V tomto segmentu to platí více, než u bytů menších. Zvažte, kdo bude vaší cílovou skupinou a co pro ni může být důležité – od lokality, přes vybavení bytu a jeho architektonické řešení (průchozí – neprůchozí pokoje, počet koupelen a WC), až po služby v okolí. Pokud si nejste jistí, rádi vám poradíme. Přejeme šťastnou ruku!