Rezervační smlouva jako efektivní nástroj zajištění realitní transakce

O rezervačních smlouvách v realitních transakcích v internetových diskuzích koluje a tím se do všeobecného povědomí zbytečně dostává celá řada mýtů a omylů. Pojďme si dnes stručně rezervační smlouvu představit. Pevně věřím, že až dočtete, bude vám jasné, proč je uzavření rezervační smlouvy dobré a nutné pro všechny strany, které to s transakcí myslí vážně.

Proč se používá a jak poznat kvalitní rezervační smlouvu? 

Tak, jako chce kupující jednat jen se seriózním prodávajícím, který nebude nemovitost dále nabízet nikomu jinému, tak i prodávající potřebuje vědět, že stahuje svoji nemovitost z trhu (a znemožňuje tím přístup jiným zájemcům) proto, že vstupuje do jednání s někým, kdo má vážný zájem jeho nemovitost koupit. To si vzájemně podpisem rezervační smlouvy deklarují. Rozhodně se tak tedy nejedná o dokument, který by zavazoval pouze kupujícího, jak je to mnohdy kupujícími vnímáno.

Jak si řekneme dále, není účelem rezervační smlouvy nastavit kompletní procesy a peněžní toky v transakci – to je předmětem ostatní smluvní dokumentace.  Rezervační smlouva vytvoří dostatečně dlouhou rezervační lhůtu (v praxi zpravidla 4 – 8 týdnů), ve které mají prodávající i kupující dostatek času vyřídit související náležitosti na svojí straně a schválit smluvní dokumentaci, kterou jim realitní makléř po vyjednávacím procesu s oběma ke schválení předloží. Tento čas se pak liší podle vzájemných možností obou stran (bude kratší, pokud na nemovitosti nevázne zástava k vypořádání a kupující si nebere úvěr anebo delší v opačném případě atd.).

Dobrá, principy respektující rezervační smlouva se používá k tomu, aby nadefinovala obecné závazky a sice kdo, co, komu, za kolik, do kdy a co se stane, když to nevyjde, umožnila stranám deklarovat svůj vážný zájem prodat, respektive koupit, respektive tento proces zprostředkovat a zavazuje je ke vzájemné součinnosti. V praxi se tak v rezervační smlouvě můžete setkat se vzájemným závazkem do konce rezervační lhůty uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, se závazkem prodávajícího po dobu rezervační lhůty předmětné nemovitosti nezcizit třetí osobě, ani je nezatížit (samozřejmě vyjma zástavního práva pro úvěrující banku kupujícího), uzavřít s úvěrující bankou kupujícího zástavní smlouvu a se závazkem kupujícího předložit prodávajícímu uzavřenou úvěrovou smlouvu atd.

Dalším bodem, který by ve smlouvě měl být uvedený, jsou okolnosti, za kterých kupující nemusí s prodávajícím kupní smlouvu uzavřít. Tím se obmýšlí např. situace, kdy by v průběhu rezervační lhůty došlo k nahodilé zkáze nebo nahodilému zhoršení stavu nemovitosti nebo by ke dni uzavření kupní smlouvy na převáděných nemovitostech měly váznout dluhy, věcná břemena, zástavní práva, poznámky spornosti nebo další právní vady, se kterými nebyl kupující např. při podpisu rezervační smlouvy seznámen.

Jedním ze základních atributů rezervační smlouvy by pak také mělo být, že i ve své „závažnosti“ je dostatečně jednoduchá, aby ji bylo možné podepsat rychle, vzhledem k ostatním případným zájemcům o koupi.

Sankce z rezervační smlouvy: ano nebo ne?

V reálném světě jsou ujednání bez sankcí za nedodržení jen bezzubé floskule, jakkoli se nám to líbí nebo nikoli. Můžeme si stokrát slíbit, že něco uděláme nebo neuděláme, ale pravda je, že je to hrozící pokuta, která nás donutí si náš závazek dobře rozmyslet a dodržet jej, nikoli špatný pocit.

Takže ano, v rezervačních smlouvách realitních kanceláří najdete sankční ujednání. Nicméně proto, že standardem naší RK jsou rezervační smlouvy třístranné, jsou případné sankce ve stejné výši ujednány jak pro kupujícího, tak i pro prodávajícího. Přeci jen, od podpisu rezervační smlouvy už onu transakci děláme všichni spolu a je nutné, aby byl tento nově založený smluvní vztah vyvážený. Z tohoto důvodu by se sankce v rezervační smlouvě měly ve stejné výši týkat obou stran, a sice tak, aby každou z nich chránily před vyloženou svévolí či vrtochem protistrany (pochopitelně se nemohou vztahovat na události ležící mimo jejich vůli – vis maior). Takové sankce jsou zcela na místě. A nemá-li strana v úmyslu ve skutečnosti nedodržet, k čemu se zavazuje, neměla by se sankcí mít problém.

Doufám, že nyní chápete, proč realitní kanceláře nebo developeři chtějí rezervační smlouvu uzavírat, pokud máte zájem koupit nemovitost. Konkrétně u naší rezervační smlouvy vždy bezpečně víte, s kým jednáte a o čem a je-li váš zájem vážný, neměl by pro vás být problém ji uzavřít. Těšíme se na vás 🙂